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棕地解构3/政府可用收地条例扫除障碍

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  政府推出加强版的私人参与发展计划,帮助古洞北发展项目顺利推行。

  政府发展新区时可动用《收回土地条例》向业主收地,收回土地条例是法律上把土地由私人持有变回政府持有,过程先由规划署做新市镇大规模发展方案,规划图经城规程序,行政长官及行政会议通过,核准法定大纲图刊宪,政府便可根据核准大纲图的土地用途发展成为公共目的进行收地,刊出收地公告。

  规划署前署长凌嘉勤指出,在法律上而言政府收地不难,不过,若发展商或业主提出司法覆核,或会影响发展进度。\大公报记者 施文达

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  地政署前署长刘励超补充,若业主不接受政府收地的补偿方案,可向土地审裁处申请裁决。不过过往曾有案例,业主向土审处诉讼,判决的法定补偿未必高过政府的特惠津贴。刘励超指发展土地的另一个挑战,是地产发展商自行发展。他忆述曾处理一个市建局项目,邻近荷李活警察宿舍的一幅地由恒基地产持有,市建局想收地加入重建计划,但被恒基拒绝,因恒基亦有其发展计划,市建局在城规会申请批准有关计划时被恒基反对,理由是政府不能剥削其发展权利,结果市建局要把属恒基的地段剔除。

  推加强版私人参建计划

  凌嘉勤表示,1998年政府公布古洞北发展计划后被迫暂停搁置,发展商密密收购计划内的土地,当古洞发展项目重启,古洞大纲图刊宪,巳收购大量土地的发展商认为政府毋须收其持有的土地,发展商可按大纲图的规划方案自行发展;政府为了顺利推动新界新发展区项目,以及避免官司诉讼,于是推出了加强版的私人参与发展计划。

  但实际执行起来,私人参建未必完全符合要求,因发展商收购的新界农地残缺不全,地块细、碎片化及不规则;另外新界的祖堂地亦不易收购,有些祖堂地的章程列明不能出售,或须集齐所有后人同意等,所以发展商收购的棕地或农地不容易整合及统一业权参与新区发展计划。另外,新界地契残缺,业权不清晰、地块不规则、找不到原业主等等,都阻碍收购,政府最后要靠公权力,以《土地收回条例》收地发展。

  发展商待有基建才起楼

  凌嘉勤指出,私人参建一向都有,但要审视业权是否已统一:「我哋唔好被总数字呃,人哋话有3000公顷地,要了解在地情况。3000公顷地的位置喺边,基建到未?是否业权完整,中间有无断开?祖堂地有几多、发展商有几多?攞晒出嚟睇;关键在于基建系统的规划、设计及建设,当基建系统的规划嚟到,(业主)你话你有地,唔需要政府收地都起到楼,实事求是摊出嚟讲,系得嘅,按照基制,补地价发展,唔得嘅唔好呃人,中间有大窿喺度(业权未统一),政府唔会帮你收人哋块地畀你发展。《土地收回条例》其中最重要的一点,不能收A先生块地畀B先生发展,若有私人想发展,政府收晒地再拍卖,这才叫公平。所以当有人向媒体咁讲,你问清楚佢业权系咪统一、块地形状、位置,若幅地的位置根据法定规划图系起学校,对唔住,政府会收来起学校,唔会畀你起楼。」

  《大公报》发现元朗南新发展区的高发展潜力棕地,被发展商密密收购后,近年成功获批改划为住宅用地,但仍继续棕地作业,不兴建楼宇。凌嘉勤解释发展商等候政府的「基建火车头」,「点解发展唔到?未有基建,高密度住宅发展要有基建,近年好多发展商捐地做临时过渡性房屋,客观上等几年后政府基建起到嚟,发展商便可交地,或申请与政府换地。」

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